Audit Investimento Turistico: Verifica che il tuo immobile possa davvero generare reddito prima di comprarlo.
Stai per investire un capitale importante per acquistare un immobile da mettere a reddito su Airbnb o Booking. Dopo il rogito, contatti un architetto per gli arredi e arriva una notizia inaspettata: il regolamento condominiale vieta esplicitamente l'apertura di strutture ricettive, oppure l'immobile non rispetta i requisiti igienico-sanitari regionali minimi per l'accoglienza turistica. Un investimento pensato con cura che non produce il risultato atteso.
Prima di firmare qualsiasi compromesso, facciamo uno screening approfondito della situazione normativa. Una due diligence tecnica per verificare con dati concreti se il tuo progetto di affitto turistico è realizzabile in quelle specifiche mura, in quella specifica città.
Cosa ottieni con questo servizio
Analisi del regolamento condominiale: verifica di eventuali divieti o vincoli di destinazione d'uso
Screening delle normative comunali e regionali applicabili alle strutture ricettive extra-alberghiere
Verifica tecnica delle metrature, delle altezze e dei rapporti aeroilluminanti richiesti dalla legge
Parere tecnico fondato sull'effettiva fattibilità del progetto (o segnalazione degli ostacoli da rimuovere)
Normativa sulle strutture ricettive extra-alberghiere in Toscana
Aprire un affitto breve o un B&B non è un'operazione libera: esistono requisiti tecnici, amministrativi e condominiali da rispettare. Ecco i principali.
Tipologie di strutture extra-alberghiere
In Toscana le strutture ricettive extra-alberghiere includono: affittacamere, case e appartamenti per vacanza (CAV), bed & breakfast e residenze d'epoca. Ogni tipologia ha requisiti specifici di superficie minima, dotazioni, numero massimo di posti letto e obblighi dichiarativi verso il Comune e la Regione.
Requisiti tecnici minimi
La normativa regionale prevede requisiti minimi per altezze dei locali (generalmente 2,70 m per le zone di soggiorno), superfici minime per camera, rapporto aeroilluminante (superfici finestrate in proporzione alla superficie del locale) e servizi igienici dedicati. Immobili con caratteristiche non conformi non possono essere autorizzati, salvo interventi strutturali.
Il regolamento condominiale
Un regolamento condominiale contrattuale (allegato all'atto di acquisto originario) può vietare l'uso delle unità abitative per attività ricettive. Questo divieto è opponibile a tutti i condòmini, incluso chi acquista successivamente, e non può essere modificato senza l'unanimità dei condòmini. È uno degli aspetti più spesso trascurati e più difficili da aggirare.
Adempimenti amministrativi
Chi gestisce affitti brevi o strutture ricettive deve adempiere a: comunicazione di inizio attività al Comune, registrazione al portale regionale, invio delle presenze alle forze dell'ordine tramite il portale Alloggiati Web, applicazione della tassa di soggiorno (dove prevista) e rispetto delle norme fiscali specifiche per i redditi da locazione breve.
Una verifica preventiva che ti permette di decidere con elementi concreti, prima di impegnare il tuo capitale.
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